АРЕ (Арабская Республика Египет) - пожалуй, единственное приморское государство, куда из Москвы можно долететь за несколько часов, где осталась недорогая недвижимость. Страны Западной Африки можно не считать - ввиду их отдаленности и абсолютной абстрактности для россиян. Ну что мы знаем, к примеру, о Сенегале? Почти ничего. А Египет - это уже практически второй Крым. В Красном море успела искупаться половина москвичей, многие приезжают сюда ежегодно. Эти-то люди в основном и покупают египетскую недвижимость, обеспечивая себе место для отдыха и заодно выгодно вкладывая средств. В 2006 г. жилье на Красном море подорожало на 40%. Сейчас, правда, рост замедлился - в 2008-м специалисты прогнозируют всего 10-15%.
Но это в среднем, многое зависит и от района. В Каире, к примеру, цены почти не увеличиваются, зато квартиры в Хургаде и Шарм-эль-Шейхе могут за год прибавить и 20%, и 30% (опять же в зависимости от местоположения). Быстрее всего дорожает первая линия, где уже почти не осталось свободной земли. Лет десять назад сотка у моря не стоила и $200, сегодня - от $1тыс. Хотя участки можно найти на вторичном рынке. Активное освоение побережья в Шарм-эль-Шейхе началось в середине 90-х, когда было разрешено строительство в заливах, ранее считавшихся природоохранными зонами. Теперь город дошел до границ Национального парка, нарушать которые пока запрещено.
Кстати, зарабатывать в Египте можно не только на перепродаже, но и на сдаче жилья в аренду: здесь этот бизнес выгоден как нигде в мире (доходность и в Каире, и на курортах - от 11% до 20% годовых). При этом туристический сезон здесь, в отличие от Европы, длится круглый год, и поток туристов постоянно растет. Так, население Хургады - всего 40 тыс. человек (из них, кстати, 6 тыс. русских), а приезжих в любое время - больше 100 тыс. Правда, и отелей в Хургаде много (почти 50 на тысячу жителей – это один из самых высоких показателей в мире), но они не всегда справляются с наплывом постояльцев. К тому же на съемные апартаменты держится отдельный устойчивый спрос.
Больше двух не продадут
Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость Египта: дома, землю, магазины, рестораны. Есть лишь одно ограничение: «в одни руки» разрешено брать не более двух объектов общей площадью до 4 тыс. кв. м. Правила покупки довольно просты и демократичны. В отличие от развитых европейских стран, здесь никто не станет интересоваться легальностью ваших средств и уплатой с них подоходного налога. Для оформления сделки покупателю достаточно одного документа - загранпаспорта. Сначала вы заключаете контракт с продавцом и передаете деньги либо (по договоренности) их часть (обычно 25-30%). Потом контракт заверяется у нотариуса (плата за эту услугу фиксированная во всех конторах - 100 египетских фунтов, или $18). Далее по желанию можно зарегистрировать покупку в местном суде (аналог нашей регистрации права собственности) и получить свидетельство о собственности. Делать это не обязательно, но очень рекомендуется. Пошлина, правда, высокая - 3% от стоимости, указанной в контракте, но, договорившись с продавцом, сумму можно занизить. Вообще сделки с недвижимостью в Египте регулируют всего два небольших нормативных акта, так что с одной стороны - минимум формальностей и препон, а с другой – необъятное поле для злоупотреблений. Египтяне вообще не отличаются педантизмом. Текст договора вполне может звучать примерно так: «Клянусь Аллахом, я отдаю этот дом Абдулле».
Впрочем, если вы обратитесь в агентство недвижимости, вам предложат вполне приличный договор, а также помогут пройти все ступени оформления сделки. Комиссия у египетских риелторов небольшая - 2-3%. Некоторые агентства берут комиссию только с продавца, так что и при прямой покупке цены будут те же. Правда, к выбору риелтора следует подходить осторожно, поскольку на волне высокого спроса в стране развелось великое множество контор-однодневок, без опыта и положительной репутации. Лучше, конечно, обратиться в крупное известное агентство, существующее не первый год (кстати, его сотрудники, скорее всего, будут отлично говорить по-русски). Купить квартиру на берегу Красного моря можно и через московскую компанию, благо они сегодня представлены в ассортименте. Но обратите внимание: большинство наших агентств, специализирующихся на Египте, появились за последние год-два, так что их опыт тоже под вопросом (впрочем, направление это новое, найти специалистов с многолетним стажем сложно). Да и выбор у российских риелторов невелик: в основном те же Хургада и Шарм. Каирских объектов очень мало. А если вы хотите найти квартиру в каком-нибудь непопулярном у россиян городе, лучше сразу ехать туда и решать вопрос на месте.
Более половины «курортных» новостроек в АРЕ раскупают иностранцы - предприимчивые англичане, теплолюбивые итальянцы. Русские покупатели находятся на третьем месте. Наибольший интерес у наших соотечественников вызывают апартаменты и виллы в Хургаде, что вполне понятно: солнечный климат, чистое море, коралловые рифы… И хорошая экология, поскольку в округе нет ни одного промышленного предприятия. Местные жители в основном работают в сфере обслуживания и хоть немного говорят по-русски. Здесь есть русские магазины, рестораны, школа, российское консульство и даже русский культурный центр. Поскольку Хургада - крупнейший курорт, она тщательно охраняется: полицейского можно встретить на каждом шагу. Неудивительно, что уровень преступности невысок. Все это в большой степени относится и к Шарм-эль-Шейху.
Иллюзия пляжа
Жилье на первой линии стоит от $1000 за кв. м, но учтите: обычных квартир на побережье почти нет. В основном здесь предлагают «апартаменты с обслуживанием» - что-то вроде гостиницы для постоянного проживания. На первом этаже располагаются холл с ресепшном, исполняющим еще и обязанности ЖЭКа. Через него можно вызвать сантехника, решить другие бытовые вопросы, а за отдельную плату - заказать уборку квартиры, доставку продуктов из магазина или еды из ближайшего кафе. Такой room service работает 24 часа в сутки. Стоимость апартаментов - от $1,2 тыс. за кв. м. Дома в Хургаде и Шарме имеют максимум шесть этажей, причем верхние всегда популярней (из окон можно увидеть море). Кроме того, владелец верхнего этажа может за отдельную плату ($12-14 тыс.) прикупить часть крыши над своей квартирой, чтобы устроить там солярий, разбить садик с беседкой, установить мангал. Вторую-третью линии занимают жилые комплексы гостиничного типа: 10-20 строений высотой в два-три этажа, объединенных общей инфраструктурой. К ее обязательным элементам относятся ресепшн с лобби (в одном из домов), несколько бассейнов, магазины, кафе. Цены такие же: $1,2-1,4 тыс. за метр. Вода в Египте относительно дорогая: от 0,65 до 20 фунтов за тонну (то есть от 11 центов до $3,6) в зависимости от района. Но в целом коммунальные платежи (электричество, вывоз мусора и т.п.) обходятся дешево: около $50 за «трешку».
Если вы покупаете квартиру не на первой линии и без вида на море, не стоит придавать значение такому фактору, как расстояние до берега. Можно жить на второй линии и не иметь доступа к пляжу, так как 99% береговой линии занято отелями и жилыми комплексами, а там вход на территорию с улицы либо запрещен, либо является платным. Лучше покупать недвижимость недалеко от немногочисленных муниципальных пляжей: вход на их территорию стоит около 10 фунтов, да и охрана работает не постоянно. В противном случае вы напрасно переплатите за мифическую близость к морю. Кстати, в Египте, как и в любой арабской стране, торг уместен на любом рынке, даже на рынке недвижимости. Если вы приобретаете вторичное жилье, без торга просто не обойтись, а скидка может оказаться весьма солидной. Но и при покупке новостройки вполне реально сбросить 3-4%.
С виллами и коттеджами сложнее: этот вид недвижимости на курортах АРЕ в дефиците, так что раскупается без всякого торга. Цены, впрочем, не запредельные. К примеру, дом в Шарме неподалеку от пляжа (площадь - 680 кв. м, участок 7 соток) обойдется в $2,5 млн, то есть $3,6 тыс. за кв. м (что в полтора раза дешевле средней московской хрущевки). Такие виллы обычно располагаются на территории пятизвездочных отелей, и их владельцы получают возможность пользоваться всеми инфраструктурными объектами гостиницы. Как почти все местные новостройки, виллы сдаются уже полностью готовыми к заселению: с отделкой, мебелью, сантехникой, оборудованной кухней. Правда, качество и строительства, и отделки - целиком на совести застройщика. Египетское законодательство данный вопрос никак не регулирует. Никаких СНиПов и ГОСТов не предусмотрено, так что не исключены неприятные сюрпризы, особенно если речь идет не о шикарном доме, а об обычной квартире (риелтор или частный продавец может и сам не знать о скрытых дефектах). Но в целом качество современных построек в АРЕ считается достаточно высоким. Еще одно следствие слабой нормативной базы - отсутствие каких-либо гарантий, что прекрасный вид на море вам однажды не загородит новостройка. Впрочем, в России ситуация не сильно отличается от этой...
wwwskidka.boltun.su